Vendre un terrain en indivision à Tahiti : qui doit donner son accord ?

Peut-on vendre un terrain en indivision sans l’accord de tous ?

Dans une indivision, chacun possède une part de l’ensemble du terrain, sans qu’aucun morceau ne lui appartienne en propre. C’est pour ça que tout le monde doit signer.

En Polynésie, c’est une situation courante : beaucoup de terres sont restées indivises au fil des successions, parfois sur plusieurs générations.

Et si aucun accord n’est possible ?

Reste le partage, expliqué juste après : une fois le terrain partagé, chacun vend son lot.

Quand le terrain ne peut pas être partagé, le dossier peut finir par une vente aux enchères décidée par le tribunal. C’est le dernier recours : la procédure prend des années, et le prix obtenu est souvent plus bas que celui d’une vente amiable.

Si l’acheteur aux enchères n’est pas de la famille, il paie en plus 7 % de droits d’enregistrement^[5].

Que faire quand un indivisaire refuse ou reste introuvable ?

Ce dispositif vient de l’article 4 de la loi n° 2019-786 du 26 juillet 2019. Les deux tiers se comptent en droits en pleine propriété.

Il vise le partage, pas directement la vente : une fois le partage fait, chacun devient propriétaire de son lot et peut le vendre seul.

Les étapes de la procédure

La loi les fixe^[1] :

1. le notaire notifie le projet de partage à tous les indivisaires et le fait publier (journal d’annonces légales, affichage, site internet) ;
2. le projet indique la valeur du bien, établie à partir de l’avis d’au moins deux professionnels qualifiés ;
3. chaque indivisaire a trois mois pour s’y opposer, quatre mois si le terrain compte au moins dix indivisaires ou si l’un d’eux vit à l’étranger ;
4. en cas d’opposition, les indivisaires majoritaires saisissent le tribunal foncier ;
5. le tribunal autorise le partage, sauf s’il porte une atteinte excessive aux droits des autres.

Les limites du dispositif

• Le logement où vit le conjoint survivant en est exclu.
• Si un indivisaire est mineur, majeur protégé ou présumé absent, il faut l’autorisation du juge des tutelles.
• Le dispositif vaut pour les projets de partage notifiés avant le 31 décembre 2028^[1].

Qu’est-ce que le partage par souche ?

Il concerne les terres qui viennent de plusieurs successions et qui sont difficiles à partager :

• soit parce que les indivisaires sont très nombreux ;
• soit parce qu’il est trop compliqué de tous les identifier et de les retrouver.

Le partage peut avoir lieu si au moins un indivisaire par souche participe à la procédure^[1].

La Direction des affaires foncières (DAF) y consacre une page, avec un guide en français et en tahitien^[2].

Quelles aides existent pour sortir de l’indivision ?

L’AISI couvre les frais de géomètre, de notaire, de médiateur foncier, de généalogiste et de transcription. Elle couvre aussi l’avocat quand c’est lui qui rédige l’accord amiable^[6]. Elle est versée directement aux professionnels^[4].

Elle vaut pour un partage fixé par une décision de justice définitive, pour un partage amiable chez le notaire, ou pour un accord amiable établi par un médiateur foncier ou un avocat^[6].

Pour savoir si ta famille y a droit, il faut un entretien avec les agents de la DAF^[4]. Une fois accordée, l’aide doit servir dans les trois ans^[6].

Ce que l’AISI change si tu veux vendre

La décision qui accorde l’aide oblige le demandeur, et les cohéritiers qui en profitent, à garder le bien partagé dans le patrimoine familial pendant trente ans. Le délai part de sa publication au Journal officiel^[6].

Si l’un d’eux vend son lot à un acheteur extérieur, il rembourse sa part de l’aide. Lui et les cohéritiers aidés ne peuvent plus la demander pendant cinq ans^[6].

Une vente ordonnée par la justice ne remet pas l’aide en cause^[6].

Les recherches foncières et généalogiques

Le service d’information de la DAF aide les familles dans leurs recherches. Il délivre les arbres et fiches généalogiques et les extraits de plan cadastral, et aide à monter le dossier foncier^[3].

Un partage entre héritiers sans droits d’enregistrement

Un partage entre les héritiers d’une même succession, leurs conjoints ou leurs descendants est enregistré gratuitement, soultes comprises^[5].

Même chose quand l’un des héritiers rachète les parts des autres et que l’indivision prend fin : pas de droits d’enregistrement, alors qu’un acheteur extérieur paie 7 %^[5].

Par où commencer pour vendre un terrain de famille ?

• Retrouve le titre : tomite, acte notarié ou jugement.
• Rassemble les actes de naissance, de mariage et de décès de chaque branche.
• Si une filiation n’est pas établie, un généalogiste peut la reconstituer.
• Avant de chercher un acheteur, réunis tous ceux qui devront signer.

Pour une terre de famille, le prix se décide souvent à plusieurs, et l’accord d’un seul indivisaire n’engage pas les autres.

Les deux procédures de la loi de 2019, le partage aux deux tiers et le partage par souche, ne valent que pour les dossiers engagés avant le 31 décembre 2028^[1]. Il vaut mieux ne pas attendre la dernière année.

L’indivision fait-elle baisser le prix du terrain ?

À surface égale, un terrain au titre clair et un terrain indivis grevé d’une servitude n’ont pas la même valeur.

C’est l’un des points que je regarde sur place, avec la vue, l’accès et la pente. Je l’explique dans l’article sur le prix au m² à Tahiti.

La page pour vendre un terrain à Tahiti détaille le reste : PGA, accès, viabilisation, papiers à réunir.

Si le terrain vient d’une succession, pense aussi à la fiscalité : l’article sur la plus-value immobilière en Polynésie détaille le barème.