Vendre un bien loué à Tahiti : occupé ou libre ?
À Tahiti, tu peux vendre un logement loué avec son locataire, ou lui donner congé pour vendre : il peut alors l’acheter en priorité, au prix que tu annonces.
Mis à jour le par Grégory Batard, conseiller immobilier KW Polynésie Lecture : 5 minutes
L’essentiel
- Vendu occupé, le bail continue avec l’acheteur.
- Congé pour vendre : 6 mois avant la fin d’un bail de plus d’un an.
- Le congé vaut offre de vente au locataire, au prix écrit.
- Si tu baisses ensuite le prix, le locataire doit en être averti.
Vaut-il mieux vendre un bien loué occupé ou libre ?
Libre, tu vends à tous les acheteurs, y compris à ceux qui veulent y habiter. Occupé, tu vends surtout à des investisseurs, qui achètent un loyer.
Le choix dépend aussi de la fin du bail : tu ne peux donner congé que pour cette date, avec un préavis[1].
Un investisseur compare le prix au loyer que le bien rapporte. Il propose en général moins qu’un acheteur qui veut en faire sa maison, et qui paie pour la vue, le quartier ou le jardin.
Une location vide se signe pour trois ans au moins, une location meublée pour un an au moins[1]. Un bail qui se termine dans quelques mois rend le choix simple : tu peux donner congé et vendre libre. Un bail qui vient d’être reconduit pour trois ans t’oblige à vendre occupé, ou à attendre.
| Le bien est vendu | Occupé | Libre |
|---|---|---|
| Acheteurs | Surtout des investisseurs | Tous, dont ceux qui veulent y habiter |
| Visites | Avec l’accord du locataire, sur des créneaux limités | Quand tu veux |
| Calendrier | Tu vends quand tu veux, le bail continue | Congé pour la fin du bail, avec préavis |
| Locataire | Il reste, avec son bail | Il peut acheter en priorité |
Que se passe-t-il si je vends avec le locataire en place ?
Le bail continue : l’acheteur devient le bailleur, et il doit donner son nom et son adresse au locataire[1].
Le droit du locataire d’acheter en priorité, prévu par la loi, joue quand tu lui donnes congé pour vendre[1].
Fais confirmer par le notaire que rien d’autre ne s’applique à ton bail.
Les visites
Le locataire n’a pas à faire visiter les jours fériés, ni plus de deux heures par jour ouvrable. Une clause du bail qui l’y obligerait ne vaut rien[1].
Préviens-le tôt et propose-lui des créneaux. Un locataire qui coopère fait vendre plus vite qu’un locataire qui subit.
Ce que l’acheteur voudra voir
- Le bail, avec sa date de fin.
- L’état des lieux d’entrée et l’inventaire du mobilier, si c’est un meublé.
- Le montant du loyer et des charges, et les derniers paiements.
- Le montant du dépôt de garantie.
Comment donner congé à mon locataire pour vendre ?
Par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier, six mois avant la fin d’un bail de plus d’un an, deux mois avant la fin d’un bail d’un an[1].
Le congé doit donner le motif, le prix et les conditions de la vente : sans eux, il est nul[1].
| Durée du bail | Préavis |
|---|---|
| Un an (souvent une location meublée) | 2 mois |
| Plus d’un an (une location vide dure au moins trois ans) | 6 mois |
Le délai court du jour où le locataire reçoit la lettre, ou du jour où l’huissier la lui remet[1]. Une lettre qu’il ne va pas chercher laisse un doute sur cette date. L’acte d’huissier n’en laisse aucun.
Un congé arrivé trop tard ne met pas fin au bail : il est reconduit ou renouvelé à son terme[1].
Pendant le préavis, le locataire ne paie le loyer que pour le temps où il occupe encore le logement[1].
Un locataire âgé
Tu ne peux pas donner congé à un locataire de plus de 70 ans dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le SMIG annuel, sauf à lui proposer un logement adapté sur la même île[1].
Cette protection ne joue pas si tu as toi-même plus de 60 ans, ou des ressources sous le même seuil[1].
Avant d’écrire le congé, je regarde avec toi la date de fin du bail et le prix. Le prix que tu y écris engage la suite de la vente.
Mon locataire peut-il acheter en priorité ?
Oui. Le congé pour vendre vaut offre de vente à son profit, pendant les deux premiers mois du préavis[1].
S’il accepte, il a un mois pour signer, trois mois s’il emprunte. S’il refuse, il doit partir à la fin du préavis[1].
S’il annonce un prêt, son acceptation dépend de l’obtention de ce prêt. Si la vente n’est pas signée dans le délai, son acceptation tombe, et il perd tout droit d’occuper le logement[1].
Ces règles ne s’appliquent pas à une vente entre parents jusqu’au quatrième degré, si l’acheteur habite ensuite le logement au moins deux ans[1].
Si tu baisses le prix ensuite
Après son refus, si tu vends moins cher ou à de meilleures conditions, le notaire doit d’abord lui proposer ces nouvelles conditions. Sinon, la vente est nulle[1].
Cette nouvelle offre vaut un mois. S’il l’accepte, il a deux mois pour signer, quatre s’il emprunte[1].
Écris donc dans le congé un prix juste dès le départ. Un prix trop haut, baissé ensuite, rouvre son droit et allonge la vente.
Pour fixer ce prix, l’article « Ma maison ne se vend pas : faut-il baisser le prix ? » explique ce que montrent les ventes.
Et si je loue en saisonnier ?
La loi sur les baux d’habitation ne s’applique pas aux locations saisonnières[1].
Pas de congé ni de droit de priorité : tu honores les réservations déjà prises, puis tu fermes le calendrier.
Pour le prix, ne pars pas du chiffre d’affaires de la location. Un acheteur qui veut y habiter ne paie pas ce rendement, et un investisseur fait ses propres calculs.
Une location meublée à l’année suit la loi, elle : c’est un bail d’un an au moins, avec deux mois de préavis s’il dure un an[1].
Côté impôt, la plus-value suit le même barème que pour un bien vendu libre : tout est dans l’article sur la plus-value immobilière en Polynésie.
Sources
Comment cet article est préparé. Les règles et les taux viennent des textes officiels (lois du pays, DAF, DICP). Les chiffres de marché sont datés et viennent de sources publiques ou du logiciel d’analyse de KW Polynésie : tous sont listés ici.